今から40年前の話…

１９６５年以前のオーランド市南西部（今のディズニー・ワールド周辺）の土地は､１エーカー（約4046�u）が、わずか＄２００ドル程度の土地値で売買されていました。

１９６５年、ウォルト・ディズニーが､夢のテーマパーク、“ウォルト・ディズニー・ワールド”建設プランを､報道機関を通し公表したことで、その近辺の不動産市場売買価格が、なんと1エーカーあたり＄２００.０００ドルまで跳ね上がったのでした。(ガイドブック『INSIGHT　GUIDE　FLORIDA』1998年度版257ページ目参照)

ここ数年…

オーランド近郊は人口増加率や職業安定率で全米ベスト１０にはいる程、急成長している都市です。

公共住宅が次から次へと立てられ、公共施設、道路、運輸・輸送機関等の拡張・増設が進み、リニアモーターカー、ハイスピード・レールシステム計画も検討されています｡

また､ケネディー・スペース・センターにも近いという立地条件もあり、多くのハイテク企業や、大学病院、研究所等がオーランド近郊での設立に名乗りをあげています。 (“Orlando Sentinel”紙、ORRA情報等参照)

現在…

ディズニー・ワールド周辺には多くのホテル・リゾート、レストラン、ショッピングセンター等が立ち並び、その他のテーマパークとして、シー・ワールド、ユニバーサル・フロリダもその近郊に存在しています。

年中温暖な気候、１００以上のゴルフコース、一時間もドライブすれば、世界でも有名なビーチにも行けます。

オーランドは世界を代表するテーマパーク・リゾート、バケーション・デスティネーション(観光地)となり、その近郊の宅地用空地、約4分の１エーカーが、およそU.S.＄１００.０００ドル前後で市場売買されています。 (“MLS”参照)

アメリカの主要都市、ニューヨーク、ロサンジェルス、サンフランシスコ、シカゴ、マイアミ…と比べると まだまだこの近辺の土地値は比較的安く､これから先、３０年、４０年後を考えてみても､フロリダ・オーランド周辺での不動産直接現物投資は､大変有望と言えます｡　　

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投資目的､金額､期間､土地内容などのプランを練る。

例）老後生活のたしに(投資目的)､定期預金から５００万円(投資金額)を､３０年後の不動産売却を見込んで(期間)､今､人口増加率が高く､職業安定率の良い土地､フロリダ州オーランドの､ディズニー･ワールド周辺に住宅用の空き地(投資地内容)を購入する。

投資地を独自で調査、又はフロリダ州公認不動産仲介業者に調査依頼をする。

例１）インターネット、雑誌、新聞等でフロリダ-・オーランド周辺の地図や、そこの不動産、経済、産業、学校、人口増加率、職業安定率といったような内容の記事を集め投資の参考材料とする。

例２）自分は忙しくて時間がないので、フロリダ州公認不動産仲介業者にその調査依頼し、E-メールやファックスでやりとりする。

購入額、ロケーションを決め、フロリダ州公認不動産仲介業者に依頼し物件を探す。

例）フロリダ州公認不動産仲介業者に依頼し、500万円程度の住宅地目的の空地物件をディズニー・ワールド周辺で探してもらう。

その仲介業者から、幾つかの物件を紹介・説明してもらう。

例）ディズニー・ワールド周辺の5つの住宅用空地を紹介してもらい、それぞれの物件の詳細を､E-メールやファックスでやり取りし、説明してもらう。

購入物件が決まり次第、購入契約書等に署名し､手付け金の郵送方法を決める。

例）契約書の重要事項の説明や最終決裁時に支払う金額の見積もりを貰い、その物件の売り手に 購入意向の申し出をし、手付け金の送金方法等を相談する。

売り手からの意向の受け入れがあり次第、最終決裁日を決める。

最終決裁日は購入されるご本人がオーランドに来て、売買契約書等の署名、譲渡証書の受け取りを行うのがベストで一番安上がりとなるでしょう。　代理人として、弁護士を雇うと、アメリカ・フロリダに来る旅費・宿泊代より高くつくこともあります。　ディズニー・ワールドや､ケネディー・スペースセンターにバケーションに来られる日などを考慮し、最終決済日を決められたらどうでしょうか？

引渡し後、その管理を怠らず、毎年必ず税金（プロパティー・タックス）を支払う。

管理に関するポイントとして、�@課せられて税金を忘れず支払う　�Aフロリダ州・郡・市の規則に従い管理する　�B税務局（IRS）に渡した住所、電話番号等の変更が合った場合は必ず連絡をする。

不動産管理に関する詳細は、フロリダ州公認不動産仲介業者に相談する。

�@　不動産の権利(Title)は貴方のものです。　

米国政府の法律、フロリダ州の法律、郡、市、公共組合等の規則・規定に従えば、その(地主)権利の使用、売却、譲渡、処理等が自由にできます。アメリカ・フロリダ州における土地オーナー、そして海外不動産投資者としての誇りをえられます。

�A　不動産は特に地主にとってハイレートの利益を生み出しています。

建物は老朽、災害、他のダメージ等で年々、価値は下がりますが、米国の歴史的観点から言って、フロリダ州の土地は価値を下げたことがほとんどありません。（特殊な例を除いて、例えば、天災、ハリケーン、洪水、地盤沈下などによる多大なダメージ）

�B　米国では他の投資に比べて未だ幾つもの免税を受けている。

1986年のTax Reform Actで多少の税金対策面での有利が減りましたが、まだまだ他の投資に比べて、多くの免税を受けています。

�C　歴史的に不動産の価値上昇率はインフレ（物価上昇）率より速い。

Consumer Price Index （CPI　/　消費者物価指数）によると、米国の歴史から見ても、不動産の価値上昇率はインフレ率より速く上昇します。

�D　売却時の源泉徴収税をよく考慮しつつ、米ドル高差益時に売却すれば、もっと利益を生み出せます。

もし、U.S.$１ドル＝120円時に米国で購入した空地が、30年後に $１ドル＝240円となった場合、売却後は、購入時の倍の利益を生み出す可能性もあります。　“少子・高齢化”の日本に $１ドル＝80円代、又はそれ以下の時代が再び来ることがあるでしょうか？！

その他、不動産投資者（米国市民）は投資しようとする不動産の鑑定価格の70％〜75％融資を獲得することができ、年々、不動産価格が上昇し、ローン返済額が減るにつれ、不動産投資者の財産物件価値を上げていきます。又、米国への$1,000,000ドル以上の投資目的から、グリーンカード（永住権）の取得できるケースもあります。

�@　不動産投資物件を即座に売りさばくことは不可能です。　売れるまで、ある一定の期間市場に出さなくてはなりません。

�A　不動産市場はとりわけローカルの特色があります。　不動産投資者はある特定の物件とある一定の地域に興味を持つ必要があります｡

�B　不動産投資において、物件の管理やファイナンシャル・コンサルタント、弁護士等の専門家を必要とします。

�C　不動産への投資は手間が掛かかります。　例えば、土地、建築物の手入れ修理、レント代の集金等がある。どの投資にも“リスク”が付き物ですが、不動産に関して言えば、借地人の借金ふみ倒し、資産税（Property Tax）の上昇、投資物件の運用経費（Operation cost）等が幾つかの例としてあげられます。